Prima di sottoscrivere un contratto di mutuo casa, è buon consiglio comprendere come funziona e quali sono le condizioni contrattuali ed economiche che consentono di giungere alla valutazione della migliore offerta commerciale reperibile sul mercato creditizio. Segui la mia guida completa e scegli il mutuo casa più adatto a soddisfare le tue esigenze creditizie.
Indice
Mutuo casa: disciplina civilistica e contrattuale
Quando si decide di accendere un mutuo per acquistare una casa o un bene immobiliare, è opportuno compiere delle valutazioni approfondite sulle opzioni che le banche e gli intermediari creditizi offrono alla clientela retail. La scelta e la selezione del migliore prodotto creditizio è determinata solo da una valutazione oculata, la quale può essere compiuta solo se si conoscono ad hoc le regole e le condizioni contrattuali che disciplinano la normativa civilistica concernente il contratto di mutuo (cfr. articolo 1813 c.c).
Il Codice civile fornisce la definizione di mutuo all’articolo 1813: “contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Dal tenore normativo ben puoi comprendere che, alla base del funzionamento del mutuo, c’è uno scambio (traditio) differito nel tempo tra soggetto mutuante ed il mutuatario. Inoltre, il contratto di mutuo rientra tra quelli c.d. “a titolo oneroso” dato che comporta il sostenimento di oneri e costi: oltre il capitale, il mutuatario deve versare anche gli interessi stabiliti nel momento della sottoscrizione contrattuale, i quali devono essere versati all’istituto di credito. La prassi commerciale fa sì che il contratto di mutuo rientri nella categoria dei contratti reali: “il soggetto mutuante trasferisce al mutuatario la proprietà del denaro (1814 c.c.) mentre a carico di quest’ultimo sorge una obbligazione restitutoria”.
Come scegliere il mutuo
Una volta ben chiara tutta la disciplina ed il funzionamento del contratto di mutuo, per simulare la rata del mutuo e per trovare l’offerta commerciale a te più conveniente, ti consiglio di visitare il sito comparatore Mutuiperlacasa.
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Contratto di mutuo: gli elementi essenziali
Affinchè possa essere considerato valido, è rilevante che il contratto di mutuo abbia i seguenti requisiti essenziali (cfr. art.1325 cod. civ):
- causa,
- accordo delle parti,
- oggetto,
- forma.
Il mutuo è un contratto tipico, ovvero è disciplinato dalla normativa vigente: come ti ho già spiegato la causa consiste nello scambio tra la possibilità di fruire di un bene fungibile (immobile) ed il pagamento degli interessi (mutuo oneroso). Le parti del contratto di mutuo, come avrai già compreso, sono rappresentate dal soggetto mutuante e dal mutuatario, i quali possono essere sia persone fisiche che giuridiche. Con la consegna del denaro o delle altre cose fungibili si perfeziona il contratto, il soggetto istante diventa proprietario della cosa mutuata e ne può disporre liberamente.
Prima che la consegna delle cose fungibili si perfezioni ad hoc, si parla di promessa di mutuo: la banca o il soggetto mutuante si impegna solo ad erogare la somma pattuita e può, in ogni caso, rifiutarsi di adempiere la promessa nel caso in cui le condizioni patrimoniali dell’istante del mutuo siano venute meno. Per quanto concerne la forma, l’atto di mutuo deve essere redatto da un notaio in modo chiaro e completo e deve riportare le seguenti informazioni: passaggi di proprietà, identificazione dell’immobile oggetto di compravendita, indicazione dei vincoli di alienabilità del bene, descrizione di box, solai, cantine, etc. etc.
Aprire un mutuo: l’iter da espletare
Una volta ben chiara la disciplina civilistica, passiamo all’aspetto “pragmatico” (la parte più interessante e più utile di questa guida). Accendere un mutuo richiede l’espletamento di una serie di passi rilevanti, a prescindere dall’offerta commerciale
Apertura dell’istruttoria
Il primo passo che devi compiere è presentare l’istanza ovvero fornire al soggetto mutuatario una serie di informazioni e di documenti utili che possono consentire alla banca di valutare ad hoc la situazione patrimoniale e finanziaria del richiedente.
Valutazione da parte del soggetto mutuatario
Grazie ai dati che fornirai alla banca e alle informazioni reperibili nel database della Centrale dei Rischi, i tecnici della banca potranno valutare e quantificare il valore delle garanzie fornite: ricorda che l’apertura del mutuo prevede sempre l’imposizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile da acquistare, o su altre proprietà (eventuali) che l’istante già possiede. L’intervento di un perito (architetto, ingegnere, geometra) è fondamentale per fornire un giudizio sul valore del bene immobiliare. Inoltre, ricorda che le spese rimangono a carico di chi presenta l’istanza di mutuo.
Credit Scoring e Delibera
Una volta espletate tutte le valutazioni, la banca comunica l’esito dell’istruttoria a cui perviene grazie all’ausilio di utili strumenti di Credit Scoring che consentono di misurare la solvibilità del richiedente.
Stipula contrattuale
Nel caso di esito positivo, banca e soggetto istante procedono con la sottoscrizione del contratto di mutuo su cui sono riportate tutte le condizioni contrattuali ed economiche. In questa fase viene presentato anche il piano di ammortamento, il quale descrive nel dettaglio le rate che devono essere versate, gli interessi applicati e i termini di pagamento.
Erogazione del mutuo e iscrizione di ipoteca
Dopo l’approvazione delle condizioni economiche (tasso, importi, oneri e spese “una tantum”) e contrattuali tra le parti coinvolte, la banca procede con l’erogazione del mutuo e l’iscrizione della garanzia ipotecaria.
Mutuo: Tasso fisso o variabile
Tasso fisso o variabile? Quale scegliere? In un’epoca in cui i mutui sono ai minimi storici, Il mutuo a tasso fisso è una vera e propria certezza: l’importo della rata rimane costante del tempo e non subisce alcuna variazione, indipendentemente da eventuali fluttuazioni dei tassi di interesse.
Se opti per un mutuo a tasso variabile devi essere consapevole del fatto che ha una componente di imprevedibilità dettata dall’andamento del tasso Euribor e, per il futuro, non ci sono certezze in merito all’importo della rata da pagare all’intermediario. Pertanto, dato che i tassi d’interesse sono ai minimi storici, se il piano di ammortamento prevede l’applicazione di un tasso d’interesse fisso inferiore al 3,5%, sicuramente questa è la scelta a te più conveniente.
